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蛋壳、自如传出赴美上市消息 长租公寓行业仍处“黎明前的黑暗”

2019-12-03 10:11:12  来源:裴介网 

最近,长期分散式公寓的经营者很放心,据报道蛋壳公寓已在美国上市。其中,蛋壳爆炸计划最早将于今年在美国上市,筹资6亿至7亿美元。然而,据亚洲国际财务报告准则(ifr asia)外国媒体报道,Freely正在考虑2020年在美国上市,这可能会筹集5亿美元至10亿美元。

上述两家公司均未证实上市消息:蛋壳公寓品牌部相关负责人对《华夏时报》记者表示,“目前,没有关于上市的内部消息,也没有对目前的在线消息发表评论。”后来,蛋壳向媒体强调,“公司在现阶段仍然更加注重业务的持续增长和精细化运营”。《自由报》首席执行官林雄没有回复《华夏时报》记者对此事的任何询问。

虽然上市的传言尚未得到证实,但业内分析师认为,这两个行业领先品牌计划上市,同时考虑扩大资本和增加市场份额。然而,随着资本进一步聚集到龙头企业,长期租赁公寓行业将进一步加快整合和重组。

加快规模化,龙头企业巩固产业地位

分散式长期租赁公寓的主要运营商很放心,蛋壳公寓寻求上市的消息最近几乎同时被报道,引发了市场的激烈讨论。

长期租赁公寓品牌从业者王云(化名)向《华夏时报》记者指出:“自由竞争蛋壳上市的根本目的是拓展融资渠道,增加资金来源,巩固龙头企业地位。”王云认为,目前的长期租赁公寓行业已经进入了一个洗牌期,这恰好是龙头企业的一个机会点,可以加快收购速度。例如,蛋壳此前收购杭州本地长期租赁公寓企业“爱上了租赁”,也跃居杭州市场前列。然而,收购意味着需要更多资本,这也是加快上市步伐的原因之一。

"首席部长们正试图列出公寓,以解决扩建过程中的资金问题。"安居克房地产研究所首席分析师张博向《华夏时报》记者指出,免费蛋壳公寓的规模处于长期租赁公寓行业的前沿,目前仍处于“合力”阶段,许多新员工将加入进来。为了在下一个“寡头竞争”阶段有相应的实力,这个阶段的规模和在国内主要市场的覆盖率仍然非常重要。

“主要目的是融资。坦率地说,他们非常缺钱。”京辉智库首席经济学家胡景晖向《华夏时报》记者指出,自由和蛋壳公寓已经多次筹集资金抢占市场。公共信息显示,Freely已完成第二轮融资,融资约5亿美元,以泛大西洋资本(Pan-Atlantic Capital)为首,其次是腾讯、红杉资本(Sequoia Capital)和天图资本(Tiantu Capital),投资前估值约为45亿美元。蛋壳公寓建于2015年初,今年3月初宣布完成了5亿美元的第三轮融资。经过这轮融资,蛋壳公寓的价值已经超过20亿美元。目前,免费向公众披露的最新数据是85万套,几乎是45万套蛋壳公寓的两倍。

关于两者成功上市的可能性,胡景晖告诉《华夏时报》记者,“不太可能”即使两者能够成功上市,未来也很难盈利。胡景晖解释说,美国资本市场会将希望上市的外国公司与类似的本土公司进行比较。与成熟的美国长期租赁公寓品牌eqr相比,自由公寓、蛋壳公寓等国内互联网长期租赁公寓品牌的运营模式尚不明确。可以说,他们只是“主要地主”。该房产出租权不稳定,住房资源主要分散,难以管理。不明确的盈利模式将使资本市场缺乏成熟的估值体系,成为资本市场的障碍。

此外,两家公司选择美国作为上市地点也不是一个好主意。总体而言,在美国上市的成本非常高,筹集的大部分资金流向投资银行、律师事务所和中介机构。更重要的是,胡景晖强调说,“财务报表容易和蛋壳不好看,但规模大,但损失严重。”因此,在美国上市的问题“可以通过喊口号来解决,这实在是没有希望了”。

盈利的难题还没有解决,行业正在加速整合和重组。

《华夏时报》没有发现胡景晖声明中的任何官方数据,“宽松的财务报表和蛋壳不好看,但有规模,但亏损严重”。然而,记者在“天眼检查”平台上看到,公司主体、拥有蛋壳公寓的紫武通(北京)资产管理有限公司于今年8月底发布了2019年半年度报告,显示公司上半年收入为3.56亿元,较去年同期的5.76亿元下降了38.19%。北京自由资产管理有限公司未发布相关信息。

当然,不仅是舒适的蛋壳公寓,整个行业“非常缺钱”。众所周知,长期租赁公寓行业在早期投资大,回报期长。还存在资产证券化产品不成熟、税收政策不确定等问题。因此,大多数长期租赁公寓品牌迄今尚未盈利,甚至因亏损而流失。一些住房企业还剥离了长期无利可图的长期租赁公寓。另一方面,长期租赁行业充满混乱。近年来,甲醛超标、雷暴、租赁贷款等负面消息层出不穷。徐汇於陵官员认为,长期公寓目前处于“黎明前的黑暗”。

除了蛋壳公寓融资扩张的宽松和加速,业内人士认为,他们仍然需要加紧努力,解决利润难的问题,更加重视产品和服务的价值,避免雷区和行业的痛点。

於陵负责人许辉表示,评估同行不方便,但他向记者强调,目前该行业最大的痛点是“难以盈利”。公寓的扩建将带来持续的资本投资和巨大的现金流支出。此外,由于前期城市数量众多,规模相对较大,存在一定的空置成本,盈利模式还不成熟。“长期租赁公寓行业不像成熟的互联网市场,投资者对该行业是否乐观仍有待市场检验。”

作为一家分散的长期租赁公寓品牌运营商,自由蛋壳公寓(Freely),起源于一家中介公司。相比之下,开发商打造的大多数集中长期租赁公寓品牌都是自有品牌,成本和风险较低。而且大多数住宅企业都有雄厚的资金。随着集中式长期租赁公寓品牌的成长,如果利润难的问题不能尽快解决,分散式长期租赁公寓的竞争压力将日益增大。

然而,尽管存在许多问题,资本青睐的行业领导者仍然对行业的未来充满期待。蛋壳公寓的联合创始人崔燕(Cui Yan)在今年8月参加博鳌房地产论坛时透露,未来10年,中国公寓市场将拥有2.7亿套租金,规模为4.6万亿英镑。目前,长期租赁公寓的市场规模只有2%的渗透率。中国的租赁人口约占11.6%,而英国、美国和日本的租赁人口远远超过30%。

张博还认为,房地产市场的下半年是“租赁的上半年”。全国租赁市场正处于快速发展的初级阶段。法律法规的不断实施和完善提供了制度保障,供应量的增加提供了市场保障,房地产信托投资基金(房地产证券化的重要手段)提供了财务保障。不过,张博坦言,对市场的积极影响不是立竿见影或一夜之间的,长期租赁公寓市场未来仍需要强有力的政策支持和快速发展。

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